Au cœur de la Haute Maurienne Vanoise, Modane se distingue par ses paysages montagnards à couper le souffle et un marché immobilier en plein renouveau. Cette petite ville savoyarde de 5 000 habitants attire autant les acheteurs saisonniers souhaitant acquérir une résidence secondaire que les investisseurs en quête de biens locatifs. Avec ses stations de ski voisines, la qualité de vie à Modane séduit un public varié.
« Dans cette vallée très dynamique, le marché des appartements est prédominant. Pour les maisons, il faut se tourner vers les villages environnants comme Avrieux, où les prix atteignent des sommets, culminant autour de 350 000 euros », commente Marion Tonda, conseillère en immobilier chez Safti.
Pénurie de biens à la vente
Récemment, Marion a vendu une maison de six pièces de 144 m² avec une grange attenante pour 300 000 euros. Ce bien, situé à Villarodin-Bourget, a rapidement conquis des acheteurs lyonnais, avouant que « 70 % de mes ventes concernent des résidences secondaires, ce qui rend l’accès au logement difficile pour les locaux en raison de la flambée des prix ».
Les chiffres confirment ce constat : Katy Lambert, agent chez Ardesia Immobilier, note qu'avant la pandémie, les prix oscillaient entre 800 et 1 000 euros/m² ; aujourd'hui, ils varient entre 1 500 et 2 000 euros/m² pour des biens en bon état. D'après ses observations, quand les biens sont correctement tarifés, ils trouvent preneur en un temps record. Cet été, une maison sans travaux de 100 m² a été vendue en une semaine à un primo-accédant pour 243 000 euros.
Une forte majorité de biens anciens
Malheureusement, beaucoup de propriétés affichent une classification énergétique de E à G, nécessitant des rénovations substantielles. Un T3 ancien, situation difficile, a été vendu récemment à 59 000 euros avec des travaux estimés à 18 000 euros pour l'isolation et le système de chauffage, révèle Katy Lambert. Ce genre de bien pourrait atteindre le double de sa valeur dans des zones plus recherchées comme Loutraz, un quartier prisé de Modane.
« Loutraz est souvent comparé à un petit Saint-Tropez, où le soleil brille de façon optimale tout au long de l'année, rendant les biens plus rares et donc plus chers », ajoute Marion Tonda, qui met en lumière le fait que Modane, avec son attractivité et ses prix inférieurs à ceux des grandes stations, attire de plus en plus d'investisseurs.
La ville bénéficie également d'un afflux constant de touristes. La situation géographique de Modane, à proximité de célèbres stations de ski, est un atout considérable pour attirer ceux à la recherche d'opportunités d'investissement. Un T2 de 44 m², déjà occupé et loué à 600 euros, a été acquis pour 60 000 euros. De même, un restaurateur en station a récemment été rapide à se positionner sur un T3 à 80 000 euros pour loger ses saisonniers.
Un marché locatif en tension en raison du chantier Lyon-Turin
Le projet ferroviaire Lyon-Turin génère une très forte demande locative, rendant les logements extrêmement rares autour de Modane. Marion Tonda observe que « les chantiers saturent le marché et la plupart des biens se louent en un temps record. Cet automne, j'ai loué un T2 de 50 m² en seulement deux jours à 660 euros ». Pour les T3, les prix s'échelonnent souvent entre 700 et 800 euros, ce qui ne fait qu'aggraver la compétition au sein d'un marché déjà tendu.
Les experts s'accordent à dire que ce dynamisme immobilier est loin de s'essouffler. Les tendances actuelles du développement durable et de la recherche de qualité de vie accroissent l'appétit pour des zones comme Modane, illustrant une évolution marquée des comportements d'achat et de location dans l'immobilier français. À cet égard, des publications comme Le Monde soulignent l’importance croissante des Alpes pour les investisseurs.
