L'assurance du constructeur non réalisateur (cnr) joue le même rôle que la garantie décennale classique : elle protège pendant dix ans les acquéreurs et propriétaires successifs des défauts majeurs affectant un ouvrage. Moins connue du grand public, elle est pourtant indispensable lorsque l'on fait construire ou vendre un bien en l'état futur d'achèvement.
qui est concerné par la qualité de constructeur non réalisateur ?
La notion de constructeur, au sens des assurances, dépasse la simple entreprise de travaux. Sont considérés comme constructeurs non réalisateurs :
- le promoteur immobilier ;
- le vendeur d'immeuble achevé ou en état futur d'achèvement (VEFA) ;
- le maître d'ouvrage public ou privé ;
- le marchand de biens, le lotisseur-aménageur ;
- le particulier qui fait construire pour autrui (depuis la loi Spinetta du 4 janvier 1978).
Ces acteurs doivent, comme les entreprises intervenant directement sur le chantier, souscrire une garantie couvrant leur responsabilité civile décennale lorsqu'ils font réaliser, rénover ou réhabiliter un ouvrage. Le manquement à cette obligation peut entraîner des sanctions sévères (amende pouvant aller jusqu'à 75 000 euros et peine d'emprisonnement pouvant atteindre six mois), et complique fortement la revente d'un bien non assuré pendant les dix premières années suivant la réception.
que couvre la décennale cnr ?
La décennale CNR couvre les mêmes dommages que la décennale traditionnelle, c'est‑à‑dire les vices et défauts qui :
- compromettent la solidité de l'ouvrage (effondrement, fondations dégradées, fissures importantes, etc.) ;
- rendent le bien impropre à sa destination (infiltrations graves, défaut d'isolation rendant le logement invivable, systèmes indissociables du bâti défaillants).
La couverture s'applique indépendamment de la faute directe du constructeur non réalisateur : qu'il soit à l'origine du dommage ou que celui-ci résulte d'un vice du sol ou d'une malfaçon d'un intervenant, la décennale CNR prendra en charge les réparations nécessaires pour les propriétaires successifs pendant dix ans à compter de la réception des travaux. Les dommages purement esthétiques ou dus à un mauvais entretien restent exclus.
souscrire, tarifs et bonnes pratiques pour trouver une offre
Le risque lié au statut de constructeur non réalisateur étant souvent moins élevé que celui d'un exécutant de travaux, la prime est généralement plus modérée. Contraintes et points pratiques :
• Tarifs indicatifs : pour un particulier CNR, on estime généralement entre 600 et 800 euros ; pour un professionnel, l'ordre de grandeur est d'environ 0,15 % du coût total de la construction. Ces chiffres sont indicatifs : la prime dépendra du projet, de la nature du bien, de la localisation et des garanties additionnelles.
• Formule souvent groupée : il est courant que la décennale CNR soit proposée dans un pack dommages-ouvrage. Obtenir la garantie seule peut être difficile.
• Comparer avant de signer : recourir à un courtier spécialisé peut faire gagner du temps et donner accès à plusieurs assureurs. Les simulateurs en ligne permettent également d'obtenir des devis comparatifs rapidement et sans engagement. Méfiez-vous des offres trop restreintes : un bon courtier doit travailler avec plusieurs assureurs pour proposer des alternatives et bien vous conseiller.
• Vérifier le contenu du contrat : au-delà du prix, attention aux franchises, exclusions, plafonds de garantie et modalités de prise en charge. Assurez-vous que la garantie couvre bien les risques spécifiques de votre projet (vices du sol, ouvrages annexes, etc.).
En pratique, l'assurance constructeur non réalisateur est une sécurité juridique et financière pour le vendeur comme pour l'acheteur. Anticiper la souscription, comparer les offres et s'entourer de conseils compétents sont des étapes clés pour se conformer à la réglementation et préserver la valeur du bien.
