L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est à la charge des personnes physiques dont le patrimoine immobilier est supérieur à 1,3 million d'euros.
Si vous détenez un patrimoine immobilier conséquent, il vous faudra vous soumettre à l'IFI lorsque sa valeur nette dépasse 1 300 000 euros. Quels actifs sont exonérés ? Quelles déclarations devez-vous faire ? Voici toutes les réponses à vos questions.
Qu'est-ce que l'impôt sur la fortune immobilière ?
Introduit en 2018, l'IFI a remplacé l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Cette réforme figurait parmi les engagements phares du programme d'Emmanuel Macron lors de sa campagne électorale.
Comme l'ISF, l'IFI est un impôt progressif qui cible les ménages les plus riches. Son taux varie par tranche en fonction de la valeur du patrimoine. Contrairement à l'ISF, qui incluait divers types d'actifs, l'IFI est strictement destiné aux biens immobiliers.
Qui est concerné par l'IFI ?
Sont assujetties à l'IFI les personnes dont la valeur nette taxable des actifs dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition.
Le foyer fiscal pour l'imposition peut être constitué par une personne seule ou par un couple vivant ensemble.
Les actifs imposables à l'IFI
Les biens soumis à l'impôt sur la fortune immobilière comprennent :
- Les immeubles bâtis, qu'ils soient personnels ou loués, tels que appartements et maisons ;
- Les bâtiments classés comme monuments historiques ;
- Les constructions en cours d'achèvement au 1er janvier de l'année d'imposition ;
- Les terrains non bâtis ;
- Les propriétés détenues indirectement via des titres de sociétés ;
- Les biens non qualifiés de professionnels.
En revanche, certains biens sont exonérés de l'IFI, tels que les biens utilisés pour un activité professionnelle, les forêts et les terres agricoles louées à long terme.
Comment estimer les biens soumis à l'IFI ?
Pour évaluer la valeur des actifs soumis à l'IFI, vous pouvez utiliser le service en ligne « Patrim », accessible via votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr.
Ce service aide les contribuables à gérer leurs déclarations fiscales et à naviguer dans l'achat ou la vente de biens immobiliers.
Calcul de l'impôt sur la fortune immobilière
Le montant de l'IFI est déterminé en fonction de la valeur du patrimoine net taxable, selon les tranches suivantes :
- Jusqu'à 800 000 euros : 0 % ;
- De 800 001 à 1 300 000 euros : 0,50 % ;
- De 1 300 001 à 2 570 000 euros : 0,70 % ;
- De 2 570 001 à 5 000 000 euros : 1 % ;
- De 5 000 001 à 10 000 000 euros : 1,25 % ;
- Au-delà de 10 000 000 euros : 1,50 %.
Par exemple, pour un patrimoine immobilier de 2,7 millions d'euros, l'IFI se chiffrerait à 12 690 euros.
Vous pouvez estimer le montant de votre IFI à l'aide d'un simulateur disponible sur le site de l'administration fiscale, ce qui n'engage en rien votre déclaration officielle.
Dettes déductibles de l'IFI
Le calcul de l'IFI s'effectue après déduction des dettes existantes au 1er janvier de l'année d'imposition, telles que :
- Les emprunts pour l'acquisition de biens immobiliers imposables ;
- Les frais de construction et de rénovation ;
- Achat de parts ou d'actions ;
- Les coûts de travaux d'entretien ;
- Les impôts liés aux biens concernés (ex : taxe foncière).
Certaines impositions comme les revenus générés par les biens immobiliers ne sont pas déductibles.
Décote, réduction et abattement
Une décote est applicable pour les patrimoines situés entre 1 300 000 et 1 400 000 euros. Elle est calculée comme suit : 17 500 – (1,25 % x montant net taxable). Ainsi, pour un patrimoine de 1 350 000 euros, l'IFI brut de 2 850 euros pourrait voir une décote de 625 euros et réduire l'IFI à 2 225 euros.
Par ailleurs, des réductions d'impôt peuvent être accordées en cas de dons à des organismes d'intérêt général, correspondant à 75 % des montants versés, dans la limite de 50 000 euros par an.
Des abattements sont également applicables, par exemple une réduction de 30 % pour la résidence principale, qui influencera le montant imposable.
Déclaration et paiement de l'impôt sur la fortune immobilière
La déclaration de l'IFI se fait chaque printemps en ligne en même temps que la déclaration de revenus. Si vous ne pouvez pas déclarer en ligne, vous pouvez remplir le formulaire n°2042-IFI et l'envoyer à votre centre des impôts.
Les retards dans la déclaration peuvent entraîner des pénalités allant jusqu'à 40 %. Pour le paiement, un avis d'impôt vous sera envoyé, et les montants inférieurs ou égaux à 300 euros peuvent être réglés par divers moyens. Pour des sommes supérieures, le paiement en ligne est requis.
Astuces pour réduire son IFI
Il est possible d'agir pour alléger le poids de l'IFI. Voici quelques stratégies :
Faire un don à un organisme d'utilité publique
Les dons à des associations peuvent réduire votre IFI de 75 % jusqu'à 50 000 euros, équivalant à un total de 66 667 euros selon les dispositions fiscales.
Donation temporaire d'usufruit
Ce mécanisme permet de transférer temporairement l'usufruit d'un bien à un tiers, excluant ainsi le bien du calcul de l'IFI durant la période de démembrement.
Acheter un bien en nue-propriété
Acquérir un bien en nue-propriété peut entraîner une décote et permettre une stratégie patrimoniale à long terme.
