Vous êtes marié mais envisagez l’achat d’un bien immobilier seul ? Cette option dépendra largement de votre régime matrimonial.
De nombreux couples considèrent l’éventualité d’acquérir un logement de manière individuelle. Est-ce faisable ? Tout repose sur le contrat de mariage. Voici un éclairage complet.
Les conditions pour acheter un bien seul dans le cadre d’un mariage
Des raisons variées, telles qu’une situation professionnelle instable, une famille recomposée ou des questions de succession, peuvent motiver l'achat d'un bien seul en étant marié.
Pour déterminer si cette démarche est envisageable, il est crucial d'examiner votre régime matrimonial. Avez-vous établi un contrat de mariage et quelles en sont les dispositions ? Rappelons qu’il existe trois types de régimes matrimoniaux :
La communauté légale ou réduite aux acquêts
Ce régime est le système par défaut, applicable lorsque aucun contrat de mariage n’est signé. Chaque époux possède un patrimoine personnel constitué de biens acquis avant le mariage et de ceux reçus par donation ou héritage pendant celui-ci. Les biens acquis ensemble durant le mariage sont considérés comme communs.
La séparation de biens
Avec ce régime, chaque époux reste le seul propriétaire des biens, qu'ils aient été acquis avant ou pendant le mariage.
La communauté universelle
Ici, tous les biens appartiennent automatiquement aux deux membres du couple, peu importe le mode ou la date d'acquisition.
En pratique, le régime de la séparation de biens est le plus favorable pour acheter seul un bien immobilier en étant marié. Si l’époux qui acquiert le bien finance intégralement l'achat avec ses propres fonds, son nom sera le seul inscrit sur l'acte notarié. Toutefois, ce bien sera considéré comme sa propriété sauf mention contraire dans le contrat.
Pour ceux qui n’ont pas choisi ce régime, il est possible d’acheter seul, mais certaines conditions s’appliquent. Si vous êtes sous le régime de la communauté légale, vous devez financer entièrement ou en majorité l'achat avec des fonds personnels pour qu'il soit considéré comme individuel. Autrement, le bien sera considéré comme commun. Quant à la communauté universelle, l'acquisition individuelle est complexe, bien que des clauses spécifiques dans le contrat de mariage puissent permettre une certaine flexibilité.
Changer de régime matrimonial : est-ce possible ?
Vous envisagez de modifier votre régime matrimonial pour acquérir un bien seul ? Cela est réalisable, à condition d’obtenir l’accord de votre conjoint et que la raison de ce changement soit dans l’intérêt d’au moins l’un des partenaires.
Pour entreprendre ce changement, il est recommandé de consulter un notaire, qui vous aidera à naviguer dans les vérifications nécessaires. Il doit confirmer que vos enfants sont majeurs et informer vos créanciers, qui peuvent avoir un droit d'opposition. Si tous les critères sont respectés, il vous sera demandé de fournir certains documents au notaire, tels que justificatifs d'identité, livret de mariage et contrat de mariage.
Financer seul un bien en étant marié
Si vos fonds sont insuffisants pour l’achat d’un logement seul, une demande de crédit auprès d’une banque sera nécessaire. Toutefois, sachez que les établissements financiers peuvent hésiter à accorder un prêt à un emprunteur unique. Une situation professionnelle stable et une bonne gestion financière aideront probablement à convaincre la banque.
Prendre un crédit pour financer un bien présente également des implications financières. Voici quelques aspects importants à considérer :
- Le montant emprunté : nécessaire pour l’acquisition d’un logement ou d’un terrain ;
- Les taux d’intérêt : représentant le coût du prêt, ils varient selon la durée de remboursement et le profil de l’emprunteur. Lors de la souscription, un choix entre taux fixe, variable ou capé sera requis ;
- Les frais de dossier : rémunérant la banque pour l'analyse de votre dossier ;
- Les frais de courtage : engendrés par l'intervention d'un courtier ;
- Les frais de notaire : obligatoires à la signature de l'acte de vente ;
- Les garanties : souvent exigées par la banque pour couvrir un éventuel défaut de paiement ;
- L’assurance emprunteur : protégeant contre les défaillances de paiement dues à des circonstances particulières.
Avant de vous lancer dans l’achat d’un bien seul via un crédit, il est judicieux de réaliser des simulations en ligne et de comparer les propositions en se basant sur le TAEG, qui englobe tous les frais associés au financement.
Achat d’un bien immobilier : conséquences en cas de divorce
Les couples qui envisagent d’acquérir un bien seul pendant le mariage peuvent s’interroger sur son sort en cas de divorce.
Deux scénarios principaux peuvent se présenter :
- L’époux a financé plus de la moitié du bien avec ses fonds privés : celui-ci lui reviendra, bien qu’une compensation soit due à l’autre conjoint ;
- Si le contrat de mariage inclut une clause de « reprise en nature », chaque époux récupérera ses biens en cas de divorce, et les biens communs seront divisés.
Le juge pourrait souvent être amené à trancher sur la propriété du bien.
Vendre un bien immobilier à son époux
Après un divorce, l'époux ayant effectué l'achat unique pourrait envisager de vendre le bien à l'autre partie. Bien que cela ait été compliqué auparavant, la loi de 2018 sur les régimes matrimoniaux a assoupli cette possibilité. Les frais liés à cette démarche se montent généralement à 1 % de la valeur du bien, en plus des frais notariaux.
D’autres options, telles que des organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) ou des transferts de propriété, peuvent également être explorées. Il est essentiel de bien vous informer sur les options possibles pour faire le choix le plus adapté.
